李一戈

　　10月8日A股地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)還比較理性。雖然有好幾只漲停，但整個(gè)板塊漲幅為2.05%，比預(yù)期的要低得多。看來資本市場要比那些專家更冷靜。

　　9月30日央行[微博]、銀監(jiān)會(huì)有關(guān)調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等的通知(“央四條”)出來后，一批分析師和專家頗為激動(dòng)，宣布“央四條”可與2008年底的房地產(chǎn)救市文件相比。這種論調(diào)，明擺著是鼓吹新一輪的暴漲。

　　而資本市場否定了這種可能。地產(chǎn)股集體上漲，說明它同意“央四條”對(duì)樓市確實(shí)是一個(gè)利好措施;漲幅很克制，則是仍對(duì)房地產(chǎn)懷著強(qiáng)烈的戒備心理。如果它判斷樓市重回2009年，那10月8日一定是地產(chǎn)股大面積漲停。

　　雖然我堅(jiān)持認(rèn)為，樓市維持2年左右的溫和調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)本身和整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型都更有利，但也深知，1998年以來，房地產(chǎn)從來就不曾獨(dú)善其身，而更多時(shí)候是為宏觀經(jīng)濟(jì)服務(wù)的一枚重要棋子。

　　我個(gè)人揣測，“央四條”的意圖可能包括這幾個(gè)方面：其一，給買房者減負(fù)。這個(gè)不必細(xì)說，第二套改善性住房利率優(yōu)惠了，首付更低了。其二，另一個(gè)直接作用是幫助地產(chǎn)商化解高庫存壓力，間接作用是消除以房地產(chǎn)為主要抵押物的金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)隱患。房地產(chǎn)沉淀的資金太大，盤活貨幣存量就缺乏動(dòng)力。

　　其三，促進(jìn)房地產(chǎn)投資回升。今年以來固定資產(chǎn)投資增幅總是在低位徘徊，房地產(chǎn)投資增幅更是下滑得厲害。雖然中央政府在力推經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，將投資驅(qū)動(dòng)型模式轉(zhuǎn)為消費(fèi)、服務(wù)驅(qū)動(dòng)型，但需要漫長的時(shí)間。現(xiàn)階段，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，有利于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

　　其四，給地方政府降壓。地產(chǎn)商房子消化得快，有錢了，就會(huì)再去拿地。這樣地方政府的財(cái)政來源就有了一種保障。雖然我們老是罵很多地方是土地財(cái)政，但這個(gè)狀況也不是朝夕之間能改變的。節(jié)前國務(wù)院還發(fā)通知，不給地方政府的債務(wù)背書，以后它們借債發(fā)債不得不就更加小心了，土地財(cái)政這碗飯就得讓它們?cè)倥跻欢螘r(shí)間。

　　這么一分析，“央四條”真是一箭四雕，意義不凡，想出這招的應(yīng)該戴大紅花。但說到底，其隱含的主要?jiǎng)訖C(jī)還是救經(jīng)濟(jì)。一幫經(jīng)濟(jì)學(xué)家嚷嚷說，今年GDP很難保住7.5%。我覺得他們就是在給領(lǐng)導(dǎo)添亂添堵。7.5%本來就只是個(gè)計(jì)劃，深化改革期間，增幅波動(dòng)大一些，是再正常不過的事。

　　我是沒有經(jīng)濟(jì)學(xué)家那么大的影響力，否則，我一定要到處發(fā)表觀點(diǎn)說，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間應(yīng)該承受中低速的經(jīng)濟(jì)增長，哪怕是低到7%以下，也沒關(guān)系。你是想要現(xiàn)在7.5%以上的快速增長，某一天突然轉(zhuǎn)為5%的低速增長，還是想要現(xiàn)在7%甚至7%以下的中速增長，換為未來較長時(shí)期的中速增長?理性的人們應(yīng)該不難作出選擇。

　　但我們都是世俗中人，常常看到的只是眼前的短期利益。所謂天上的老鷹不如手中的麻雀。地方政府都是有任期的，你這一屆出不了政績，既影響升遷，還免不了挨罵。而地產(chǎn)商雖然都有社會(huì)責(zé)任感，但順利賣掉手里的房子才是最大的責(zé)任。

　　所以，毫不奇怪，地產(chǎn)商要拼命游說地方政府取消限購，然后他們?cè)倥c地方政府一起游說上一級(jí)主管部門放松限貸。當(dāng)然，他們大都不會(huì)像北京某教授那樣，直接呼吁救房地產(chǎn)，而是打著穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、消除金融風(fēng)險(xiǎn)、惠及民生的旗號(hào)。

　　而我在文章一開頭拿資本市場說事，是因?yàn)椋绻逊康禺a(chǎn)業(yè)作為一種投資標(biāo)的，那么它已經(jīng)度過了它的黃金(1223.40, 17.40, 1.44%)時(shí)期，也就是調(diào)整增長的時(shí)期，而在向常態(tài)回歸，也有人稱之為白銀(17.41, 0.35, 2.05%)時(shí)代。投資，就是選擇未來，哪一種趨勢、一種模式代表未來，就投資它。在資本市場，房地產(chǎn)已成為一種標(biāo)配產(chǎn)品，而很難成為超配產(chǎn)品，可以做波段，但不宜全倉長期持有。

　　在線下，也類似。買房投資、動(dòng)輒翻倍的黃金時(shí)代，越來越化身為茶余飯后的談資，倘若你非要念茲在茲，縛身同存，這樣的重資產(chǎn)終將壓得你喘不過氣來。

　　文章關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)央四條08救市