價格倒掛,片內房源紛紛傍“上下杭”

　　近日，上下杭正式動遷，福州市中心新一輪的舊城改造也隨之再度拉開大幕。和近幾年市中心舊城改造所帶來的巨大變化一樣，它也立竿見影地對樓市的風向產生了巨大影響。

　　首先受到影響的就是片區內的租賃市場和二手樓市——除了租金增長，周邊房源還紛紛傍上“上下杭”，炒作未來的增值空間;而中介方面也是聞風而動，刺激片區內買賣雙方加速成交。

　　現象：上下杭片區租售活躍度大增

　　“這段時間，我們門店的來客量直線上升，尤其是近三四天，每天的來客量從平均4~5組，到如今幾乎翻了一番。”家天下房產中亭店王店長告訴記者，這些來訪客戶主要都是上下杭區域被拆遷的居民，他們中有的選擇了期房補償，這些人多半是過來了解租賃行情，想在周邊租一套房子作為過渡。而另一些選擇了貨幣補償的客戶，則是來尋找可以入手的二手房。

　　“這些居民多半在上下杭生活了十幾二十年，即使拆遷了，也不想脫離原來的生活區域，因此片區內的房源就成為租賃和購買最好的選擇。”陽光家園房產總經理高巖透露，自9月份以來，福州二手房整體的成交就開始明顯下滑，相較于8月跌幅達到三成左右，而進入10月以來，情況也并沒有好轉，受到長假的影響，10月至今又有了一成左右的跌幅。“二手房大的環境并不好，而隨著上下杭的動遷，片區內則階段性地開始了租售兩旺的局面。”

　　事實上，在記者走訪中，多名二手房中介經紀人都透露，近段時間，上下杭附近二手房業務量相比此前約上漲了兩成，租賃成交均價環比漲幅達5%以上。此外，還有一些閑散資金也開始關注上下杭周邊房源的投資價值。可以說，隨著上下杭的動遷，片區內二手房被集體激活，租售的整體活躍度都大為增加。

　　影響:1.片內房租領漲

　　伴隨著上下杭片區的動遷，租售需求的旺盛，最先活躍起來的莫過于二手房中介了。

　　“我們原本在中亭店的員工，主動出擊進駐拆遷辦事處，直接就幫現場的客戶解決租房和買房的需求。”家天下房產副總經理鄭心科告訴記者，他們有十余個員工活躍在拆遷辦事處現場，深度服務客戶，同時挖掘需求。最直觀的感受是，片區內租房的需求旺盛了起來，一些選擇期房產權置換的被征收人都開始在附近尋找過渡期的落腳點，租房業務量漲幅也達到兩成左右，而需求量增加讓租金水漲船高。

　　“福州的租金基本上每年都在漲，而最近由于拆遷，周邊需求突然增多，上下杭附近的二手房租金在此基礎上又上漲了5%~10%左右。”王店長告訴記者，以緊鄰上下杭的蒼霞新城為例，原來一套面積在78平方米左右的兩室一廳，租金只要1800元/月，而近日，房東普遍提價到了2000元/月以上，如果房子帶精裝修，提價的幅度還更大。

　　2.周邊二手房紛紛“傍大款”

　　除了租金開始上調，由于上下杭的拆遷補償金額頗為不錯，周邊房源也是“聞風而動”，紛紛傍上了“上下杭”這個“大款”。

　　據了解，此次上下杭的私房貨幣補償金額為被征收房屋的確權建筑面積×(9385元/㎡+被征收房屋重置價×成新率)。而如果是一套框架結構、成新率為80%的私房，各種補貼加起來，最后的補償價格為每平方米19025元。

　　“可以說，這和周邊的正常價格形成了倒掛，此區域周邊的二手房正常價格在1.2萬~1.5萬元/㎡之間;即使是市區內高檔新房，均價也在兩萬元/㎡左右。因此，周邊區域如蒼霞新城、中亭街、茶亭不少二手房紛紛傍上上下杭的招牌，打出‘上下杭拆遷都一萬八了，這里才一萬二不到，即買即賺’的宣傳。”鄭心科透露，這主要和福州決定將上下杭改造成以“商會文化”為核心的歷史文化街區，與三坊七巷的“士人文化”遙相呼應，成為福州另一張地理名片的大力度有關，大家目前都普遍比較看好。

　　3.價格倒掛激活周邊樓市增值?

　　“我們有統計過，此次拆遷涉及3210戶居民，很多人選擇貨幣補償，他們中多數都會拿這部分資金在附近區域購置房屋。這里面是一筆巨大的購買力，而這種情況將在這半年內持續發展。”高巖分析道，“伴隨著上下杭的改造，未來片區的增值空間肯定是有的，目前上下杭周邊表現比較活躍的房源基本上都是1998~2005年前后的房子，各種設施配套都較為完善，均價在12000元/平方米左右，而目前上下杭拆遷補償價都已經達到1.8萬~1.9萬元/㎡，這意味著上下杭周邊樓盤目前還是價格洼地。”

　　不過，業內人士還告訴記者，雖然目前區域內需求量猛增，但二手房價格變動并不大，這主要是跟目前福州二手房市場整體成交的大背景冷清有關系。

　　業內人士建議，在這種情況下，買房者更不要盲目跟風，剛需買房在能力范圍內跟著自己的需求走，尤其是投資的話，更需要對房源做深入了解，在買房時咨詢專業人士，并選擇手續齊全、產權清晰、沒有債務糾紛的房源。